一般媒介と専任媒介はどっちがいいの？

不動産会社と媒介契約を結ぶときは一般か専任にするかで皆さん迷います。実のところ一般と専任ではどちらがいいのか？メリットとデメリットを説明し、あなたにとって良い方法を教えます。

媒介契約とは？

自宅を売却するときに不動産会社に依頼すると思います。その時に結ぶ契約を媒介契約を言います。媒介契約には、売出価格や仲介手数料、契約期間など書かれています。契約時には内容をしっかりと確認しましょう。

契約期間はどれも3ヶ月以内となっていますが契約期間中でも解約ができます。但し、途中で解約すると広告費等の費用を請求される可能があるので途中解約はやめましょう。

また、知らない不動産会社で不安がある場合、契約期間を1ヶ月にするなど短い期間で契約することも出来ます。短い期間で依頼し信頼できる不動産会社とは継続して依頼し、信用できない不動産会社とは契約を結ばないようにすることもできます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つがあります。それぞれのメリットとデメリットを説明します。最後に表にまとめていますので、そちらも参考にしてください。

一般媒介とは

一般媒介は複数の不動産会社に依頼することができます。

また、自分で見つけてきた買主さんと直接取引することができるので、仲介手数料が不要です。

但し、現金で買ってもらう場合はいいのですが、買主さんがローンを組む場合は「売買契約」「重要事項説明書」等の書類を銀行から求められるため、結局はどこかの不動産会社に仲介を依頼することになりますのでご注意ください。（不動産会社の中でも契約書等の書類作成だけを安く請け負ってくれる会社もあります）

メリット

・同時に複数の不動産会社に売却の依頼をできる

・複数の会社に依頼するので売却情報が広く告知できる

・自分で見つけた買主さんと直接取引できる

デメリット

・条件の変更や申込が入ると複数の不動産会社に連絡する必要がある

・内覧の日がかぶらないように日時を調整する必要がある

・不動産会社は専任媒介の物件を優先的に紹介するので決まりにくくなる

専任媒介とは

依頼できる不動産会社は1社のみ。A社に専任媒介で依頼するとB社やC社には売却の依頼ができません。しかしA社から他の不動産会社（B社やC社）に売却の依頼をしてもらえますので、広く告知することはできます。

また、自分で見つけた買主さんとは直接取引できるので、この部分に関しては一般媒介と同じです。

メリット

・買取保証サービス等、独自のサービスが受けられる

・窓口が1社なので条件の変更など連絡がラクです

・他の物件よりも優先的に買主さんを紹介してもらえる

・内覧時の日程調整は不動産会社がしてくれる

・自分で見つけた買主さんと直接取引できる

デメリット

・不動産会社や営業に当たりはずれがある

・物件の囲い込みをする可能性がある

専属専任媒介とは

1社にしか依頼できないのは専任媒介と同じですが、自分で買主さんを見つけても直接取引することはできません。必ず不動産会社を通すことになります。メリットとデメリットも専任媒介とほぼ一緒です。

不動産屋の考えていること

不動産会社としては、売り上げが一番大切です。

一般媒介の物件に力を入れて一生懸命営業しても他社が売れば儲けは0円。営業活動にかかった経費はマイナスとなります。会社や営業としては儲からないことはしません。しかし専任物件なら経費をかけても売れれば仲介手数料が入ってくるのでマイナスにはなりません。

あなたなら一般媒介と専任媒介どちらの物件に力をいれますか？

不動産会社の営業は、大多数は歩合給ですので売れれば売れるほど給料が増えます。すると営業は儲かる物件には敏感になりますので、どうしても専任媒介の物件に力を入れて行きます。

儲かる匂いがしない物件、例えば「相場より少し高い」「間取りが悪い」「交通の便が悪い」「日当りが悪い」「音がうるさい」「臭いがする」など条件が悪い物件には力を入れません。

また「価格が安い物件」も同様です。6000万円の物件でも300万円の物件でも同じ作業が必要なのに仲介手数料の金額が20倍近く違うので、低価格の物件にも力を入れません。

逆に専任媒介では、条件が悪かったり価格が高く売却までに時間がかかった場合でも、広告費など経費がかかっても必ず仲介手数料がもらえますので、優先的に紹介したり上手に説明してもえます。

営業が「これは売れる」と思えば他の不動産会社に取られたくないので、あなたの家を優先的に売ってくれます。そのためにも他の物件にないアピールできるポイントを多数考えてみてください。

まとめ

一般媒介は、知り合いに不動産会社の営業がいないので、どこの会社が信頼できるかを見極めるためにする場合や売却する家に特徴があったり、相場より安くてもいいから早く売りたい方には向いています。

専任媒介は、信頼できる不動産会社や営業がいる場合や少しでも高く売却したい方に向いています。

専属専任媒介は、信頼できる不動産会社にお願いされ時は専属専任媒介で依頼してあげてください。