区分マンションと1棟物件はどちらが有利？

不動産投資を始めようと考えている方は、区分や戸建賃貸のような物件か１棟（アパート含む）のように複数戸ある物件にするのか迷いますよね。

資金的な問題もありますが、それぞれ将来の目標や目的が違いますので自分に合うのはどちらなのかよく考えましょう。区分には区分の１棟には１棟のメリットやデメリットがありますので分かり易く簡潔に解説いたします。

どちらが有利？

１棟が有利か区分や戸建が有利かは、将来目指す資産規模にもよりますが数１０億以上の規模（専業大家さん）を目指すなら１棟のアパートやマンション等が有利です。区分や戸建では規模（価格が安い）が小さいため購入しやすいですがその反面ある程度の戸数がないとサラリーマンの年収を稼ぐことはできません。

将来はセミリタイヤして家賃収入で食べていきたい。だから１棟の物件を購入しようと考えても、ある程度の資金（購入物件の３割程度）がなければ１棟の物件を購入することもできません。資金が少ない方は区分や戸建等の価格が安い物件を購入していくことをオススメします。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

管理費について

区分マンションは割高になることが多いです。

理由は、マンション全体で徴収される管理費と家賃やクレーム対応してくれる不動産会社に払う管理費と２重に支払うことで割高になります。

１棟の場合では管理費は1社に支払うだけですですが、それなりの金額はかかってきますが戸数がある分1戸当たりの管理費は安くなります。

修繕費について

区分は修繕積立金として毎月積み立てていきますので、実際に修繕工事をする場合でも特に費用負担はないでしょう。

しかし1棟の場合はその費用が突然必要になります。外壁や屋根等の外回りの修繕にはアパートでも100万以上、マンション等規模が大きくなると1000万円などになってきますので、ある程度の資金が必要になります。

利回りについて

基本的にどちらも同じ程度ですが、1棟の方が若干高利回りになる傾向があります。利回りは表面利回りではなく実質の利回り（管理費や固定資産税などの経費を引いた収入で計算する）を計算して検討しましょう。

収益性について

収益性を考えると、1棟や戸建は民泊やレンタルスペース、マンスリーマンション等、通常の住居だけでなく時代の流れによって用途を変更することができます。

しかし区分マンションでは管理組合で民泊やレンタルスペース、の禁止など規制があるため自由に変更することができません。限られた用途にしか使用できません。

例えば、大学が近くにあるワンルームでは需要が見込めますが大学が移転すると入居者を募集するのは難しくなります。

現金化について

区分や戸建は価格が安いので売却しやすく現金化しやすいです。

例えば、1棟マンションを2億円で売却するのと区分マンションを1,000万円で売却するのでは物件を購入できる人の人数が違います。また、高額になればなるほど人は慎重考えるようになりますので、価格が安い方が早く売却できます。

サブリースはどうか？

サブリースは別記事でも書いていますが、やらない方がよいです。

一般的にサブリースを利用する1番の理由は、家賃保証による安定収入だと思いますが当初の計画通りに家賃を保証する会社はほとんどありません。

何かと理由をつけて家賃の値下げの提案（交渉）をしてきます。そしてその提案で承諾しないと契約の解除をチラつかせ強引に話を進めます。

最近ではこのような強引なやり方などが大きな問題になって政府が法整備に乗り出すまでになりました。（法規制がかかるのは多くの人が騙されたりしているからです）

サブリースについては「サブリースの仕組みと4つの問題点」を参考にして下さい。

まとめ

どうでしたか？

それぞれにメリットとデメリットがありますが、これから投資を始める方には費用と手間がかからない区分がオススメです。

他のサイトでは区分の投資は失敗すると書かれているのが多いと思いますが、それは勉強もしないで不動産会社の言いなりになって物件を購入するからです。区分でも物件を見極めれば十分に利益がでます。

信用のおける不動産会社に相談しましょう。 　　

私どもでは物件を選ぶ基準や管理の方法、資金計画についてアドバイスをさせて頂きますが、実際に購入する物件を探すのはご自身の力で見つけてください。

その方が納得できるのと購入した物件に愛着が湧きますので、物件を大切にしたり空室時では色々とアイデアが出て入居者がすぐに決まります。

お問合せはこちらまで。