なかなか空室が埋まらなくて困っている方は、以下のことを確認してください。リノベーションのようにお金は不要です。
まずはこれらの確認をし実行しても空室が埋まらない時は、お金をかける方法を検討してください。
１．認知されているか
物件が幅広く認知されないと空室は埋まりません。
ホームズやスーモ等のネットで掲載されていいることはもちろんですが、近隣の不動産屋に認知されていることが最も重要です。
それは部屋を探している方はネットで物件を調べてから不動産屋に必ず連絡します。そこで問合せした物件以外にも2～3物件を紹介してお客様をご案内することになります。実際にホームズやスーモに掲載されていなくても不動会社が空室を把握していれば入居者をつけてくれます。
ですからより多くの不動産会社に認知してもらうことが重要です！
２．家賃の相場
近隣の競合物件を比較しましょう。
同じ駅で距離や間取は近い物件で比較し、他物件より条件が良いか確認しましょう。それと競合する物件は常にかわりますので定期的に比較するといいでしょう。
また、時間があれば競合物件を実際に見てください。皆さん試行錯誤しながら差別化を図っていますので良い勉強になります。
管理会社
管理会社に全てませているから安心ではありません。
実は管理会社に問題があるケースが多いです。管理会社はオーナーのことよりも自分たちが効率よく仕事をことに必死です。
例えば、家賃の自動振替です。
「家賃の滞納が少なくなるので良いことでは」と思いますが、これは管理会社が楽するためのものです。家賃の入金管理・督促がきっちりできる管理会社なら、このサービスは不要です。また、入居者にも以下のメリットがあります。
・自動振替の費用が不要
・家賃保証の費用が不要
この費用が不要になると入居者の初期費用が少なくなるので他の物件と差別化できます。
家賃保証会社を使わないで管理会社に入金管理・督促を頼むと高額な管理費を請求されるかもしれません。その時は管理会社を変えることを検討してください。
一般媒介か専任媒介か
入居者を募集するときは「専任媒介」がいいでしょう。
その会社から他の不動産屋に連絡してもらい窓口は一つにしましょう。一般媒介で多数の不動産屋に声をかけると、条件が変更になったときや契約ができた時の連絡も大変です。
それと不動産屋からすると一般媒介の物件に力を入れるのが難しいです。入居者を募集するためには、図面作成や現地で写真を撮ったりネットに載せたりと作業が多いです。これだけ作業して他社で契約になれば今までの苦労が水の泡となります。専任媒介ならそのようなことが無いので不動産屋も力が入ります。
募集は必ず「専属専任」で！
鍵の所在
管理会社以外の不動産屋が入居者を案内するとき、部屋のカギがどこにあるのかは結構重要です。
不動産屋は面倒くさがりなので、
「鍵を預けている会社が電話に出ない」
「土日が休み」
「物件から離れた管理会社まで鍵を取りに行く」
このようなことがあれば、その物件の案内をやめて他の物件を案内してしまいす。
そうならないためにはどうするのか？
一番良いのは物件の現地に鍵を置いておくことです。
現地にキーボックスで鍵を保管しておくと、不動産屋はスムーズに案内することができます。ただし鍵が紛失することもありますので、保管するのは合鍵がいいでしょう。
先日、区分マンションを案内したのですが、部屋の鍵は近くの業者で預かりマンションまで行ったのですが部屋のカギではオートロックが開かず、しかたなく管理会社に番号を聞いても「知りません」と返事され、結局マンションの中に入れないので、他の物件を案内しました。
物件が良かっただけに非常にもったいないです。このように入居者を募集するための準備を全くしていない管理会社（けっこう大きい会社です）がありますので気をつけましょう。
共用部の清掃
共用部が綺麗なマンションは、空室が埋まりやすいです。部屋を探している方は外観やエントランス、エレベーター等の印象で物件を見ていますので以下のところは特に気を付けましょう。
・ポストにチラシが溢れている
・ゴミ置き場ば汚れている
・エレベーター内の臭いや壁の汚れ
・自転車が整理されていない
・廊下にゴミが落ちている
特にエレベーター内に嫌な臭いがあると決まりませんので注意してください。
管理会社に任せるのもいいですが、たまにはご自身で確認するのもいいのではないでしょうか。
余計な費用
管理会社が独自でしているサービスを入居者に加入させている場合があります。「暮らしサポート」「生活サポート」などの名称で保険や自動振替や見守りサービス、鍵紛失サポート等の商品を提供します。サービス自体は悪いことは無いのですが、入居者からすれば初期費用が増えるのでマイナスになることがあります。
オーナー側からすると、できるだけ早く空室を埋めるために礼金・敷金0円で初期費用をおさえて募集方が多いと思いますが、管理会社が勝手に余計な費用を取っているために結果的には初期費用が安くならない場合があります。
このようなことが無いように、管理会社には確認しましょう。
