賃貸の自主管理をススメる理由

自主管理って必要ですか？　「大変そう」「面倒くさい」「難しそう」「委託した方がラク」と思われる大家さんが多いと思います。たしかに管理会社（不動産会社）に委託すれば毎月の報告書と通帳を眺めるだけです。

が、本当に大丈夫でしょうか？

「空室が埋まらない」「広告料が家賃の3ヶ月分で高い」「担当者の対応が遅い」「管理費が高い」「掃除ができていない」などの不満がある大家さんも多いのではないでしょうか？

これらの不満を解消するには、自主管理することが一番です。

将来、所有する戸数が増えて管理を委託することになったとしても管理会社に騙されることがないのと、どうすれば満室にできるのかわかるようになります。

また、管理会社としても素人の大家さんよりも管理の知識がある大家さんの方が手が抜けなくなります。

自主管理のメリットとデメリット

メリット

1.費用が抑えられる

毎月支払う管理費が0円になり、また空室後のリフォーム費用なども工務店に直接お願いすると安くできます。

2.多くの不動産会社に客付けを依頼できる

直接、不動産会社に客付けを依頼するので数多くの会社に依頼できることと、所有物件の悪いところ（お客様が断った理由）がわかるので空室対策ができる。それと今まで管理会社に支払っていた広告料が不要になります。

3.建物の変化に気づきやすい

自主管理になると所有している物件に行く回数が増え、建物の小さな変化に気づきやすくなります。人間の体と一緒で不具合は早期発見すれば治りが速く費用も少なくて済みます。

4.賃貸管理のノウハウが蓄積される

管理のノウハウを身に付けることができれば、空室対策や管理を委託したときにも「意見のできる大家さん」になれます。

デメリット

1.入居者から直接連絡がくる

入居者から直接クレームの連絡が入るので、すぐに駆け付けたりすることが出てきます。

2.時間と手間がかかる

入居者の退去の立会や滞納者への督促、クレーム対応など直接することになります。

3.地方の物件やサラリーマン大家さんは自主管理が難しい

地方の物件は現地に行くのが遠いので物理的に難しいです。またサラリーマン大家さんも時間が限られるので自主管理は難しいですが、部分的に管理を委託することもできます。

4.家賃を滞納されたとき

入居者が家賃を滞納した時が不安。督促の方法が分からないと思いますが難しくはありません。詳しくは「督促の方法と注意点」をご覧ください。

今は、家賃保証に入っていると思いますので、これを利用すれば入居者との交渉は不要です。家賃保証の会社に連絡するだけです。

本当に大丈夫か不安

デメリットの中でも滞納者への督促やクレーム対応は難しそうで少し不安に思うかもしれません。

でも本当に難しのでしょうか？

そんなことはありません。

例えば滞納者への督促は、入居者と契約する時に「家賃保証会社」に加入してもらいますので、大家さんがすることは「家賃保証会社」に連絡するだけです。また、クレームついても実際はほとんどありません。万一連絡が入っても簡単に解決できることが多いです。

クレームの内容は電気がつかない、水漏れ、鍵をなくした等が多いので事前に準備しておけば簡単に解決できます。

「電気がつかない」→　電気屋に連絡

「水漏れ」→　水道屋に連絡

「鍵をなくした」→　鍵屋に連絡

このように事前に連絡先を決めておけば、クレームの電話が入っても焦ることなく各業者に連絡するだけです。

最後に

管理の仕方によって利益は大きく変わります。時間のないサラリーマン大家さんでも、基本は自主管理で一部委託するだけで大きく変わってきますので、ぜひ自主管理を検討してください。まずは、一部分でも自主管理をして賃貸経営のノウハウを身に付けましょう。

一部管理の費用については、こちらを参考にしてください。

マスオさんへの質問は、こちらです。